談中國(guó)樓市繞不開(kāi)宏觀經(jīng)濟(jì)。2015年中央把穩(wěn)增長(zhǎng)作為全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要目標(biāo)，面對(duì)國(guó)內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)下行壓力，中央實(shí)施了一系列寬財(cái)政、松貨幣等刺激手段。針對(duì)樓市，中央把去庫(kù)存、穩(wěn)房產(chǎn)作為整體調(diào)控基調(diào)，政策環(huán)境趨寬松化。從330新政下調(diào)二手房交易營(yíng)業(yè)稅、增加二套房信貸杠桿支撐，到年內(nèi)五次降息、五次降準(zhǔn)，再到進(jìn)一步放寬公積金貸款申請(qǐng)門(mén)檻，托市政策持續(xù)不斷。在一系列利好刺激下，城市間表現(xiàn)出明顯的分化。其中，全國(guó)重點(diǎn)省會(huì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)釋放下大都復(fù)蘇明顯、成交火爆，但與此同時(shí)，庫(kù)存量較大、消費(fèi)需求不足的三、四線城市依然未能擺脫樓市量?jī)r(jià)低迷的陰霾。對(duì)于2016年的樓市，2015年年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上去庫(kù)存宏觀基調(diào)已定，市場(chǎng)大環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，一、二線重點(diǎn)城市樓市復(fù)蘇的勢(shì)頭還將進(jìn)一步延續(xù)，而三、四線城市市場(chǎng)依然不容樂(lè)觀。
2015全年樓市呈現(xiàn)六大特征
市場(chǎng)環(huán)境：政策趨寬松化刺激需求釋放
2015年，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，金融環(huán)境由穩(wěn)健趨寬松，利好經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)直接利好樓市短期交易。2015年以來(lái)，面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，央行五次降準(zhǔn)、五次降息，一方面使更多資金流向市場(chǎng);另一方面，直接降低購(gòu)房還貸成本，對(duì)需求入市有較大的刺激作用。
與此同時(shí)，房產(chǎn)政策寬松化利于樓市庫(kù)存去化。2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入政策寬松期，有效地刺激了樓市需求釋放。中央330政策的降低二套房貸款比例與個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅“5改2”，對(duì)刺激需求入市作用重大;同時(shí)，收緊土地供應(yīng)，通過(guò)減少土地供應(yīng)量來(lái)減少住宅潛在供應(yīng)量。需求刺激加上供應(yīng)減少，二者疊加以減少高庫(kù)存壓力。
在制度設(shè)計(jì)上，二孩政策全面放開(kāi)，實(shí)為應(yīng)對(duì)社會(huì)老齡化壓力，但釋放的人口紅利也將對(duì)樓市產(chǎn)生一定的影響。短期來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響主要來(lái)自于家庭結(jié)構(gòu)變化和子女教育產(chǎn)生的房屋需求結(jié)構(gòu)變化;長(zhǎng)期來(lái)看，受益于國(guó)民人口的增長(zhǎng)，人口紅利將繼續(xù)釋放，新增購(gòu)房需求隨之增長(zhǎng)，特別是配套成熟的區(qū)域?qū)⒊蔀橘?gòu)房的熱點(diǎn)區(qū)域。
交易量：城市間住宅市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一線及重點(diǎn)省會(huì)城市復(fù)蘇，三四線城市依然萎靡
在樓市利好政策刺激下，2015年全國(guó)住宅市場(chǎng)整體上并未出現(xiàn)成交量大漲現(xiàn)象，全國(guó)住宅銷(xiāo)售量與2014年相比略降。其中，一線及重點(diǎn)城市新房交易量火爆，可以看出，三四線城市住宅市場(chǎng)相對(duì)依然萎靡。
根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)住宅銷(xiāo)售量達(dá)9.6億平方米，住宅銷(xiāo)售量同比下跌9%。2015年一線及重點(diǎn)城市成交量明顯復(fù)蘇，除成都外，監(jiān)測(cè)十城中九城新房交易量上漲，八城新房交易量同比漲幅在27%及以上，六城新房交易量從2014年負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為2015年大幅增長(zhǎng)。其中，武漢新房交易量為十城之最，同比漲幅最高達(dá)39%。
房?jī)r(jià)：一線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，二線城市房?jī)r(jià)漲幅有所收窄
2015年全國(guó)住宅市場(chǎng)整體價(jià)格漲幅明顯增加，全國(guó)住宅銷(xiāo)售價(jià)同比漲幅為五年最高。但城市間及區(qū)域間住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)明顯分化，一線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，二線城市房?jī)r(jià)漲幅有所收窄，說(shuō)明一線城市投資效益依然較高，而二線城市投資效益降低，購(gòu)房整體趨勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)為自用為主。
根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)住宅銷(xiāo)售價(jià)同比漲幅為10%，較2014年漲幅增加。2015年監(jiān)測(cè)十城的新房成交價(jià)分化顯著。一線城市豪宅集中入市，新房成交價(jià)漲幅較大，其中漲幅最大的依然是上海、北京，分別達(dá)到16.9%、9.6%。南昌作為江西省會(huì)，在經(jīng)歷兩年下跌后今年大幅上漲，漲幅高達(dá)12%;南京、武漢等新房均價(jià)分別上漲8.1%、7.3%;成都、長(zhǎng)沙等新房均價(jià)小幅下跌2.9%。
購(gòu)房客戶特征：80-85年齡段購(gòu)房占半壁江山，貸款購(gòu)房占比超七成
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心分析，北京市的客戶購(gòu)房年齡逐年增加，目前的趨勢(shì)是85前更愛(ài)買(mǎi)房，90后多以租房為主。在2011-2015年期間，1980-1985年出生的客戶購(gòu)房成交占比一直最高，且高于50%，1986-1990年出生的客戶購(gòu)房成交占比約為15%。
高企的房?jī)r(jià)形成較大的購(gòu)房壓力，但對(duì)于貸款購(gòu)房客戶來(lái)說(shuō)，2015年一系列降準(zhǔn)降息政策加上較寬松的貨幣政策致使購(gòu)房成本被降低，還貸壓力相對(duì)減輕，進(jìn)一步導(dǎo)致貸款購(gòu)房客戶占比增加。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，北京市2015年貸款購(gòu)房的比例為75.7%，比2014年增加了11.4個(gè)百分點(diǎn)。
去庫(kù)存：全國(guó)去庫(kù)存壓力依然較大，但城市間分化明顯，重點(diǎn)省會(huì)城市去化效果顯著
2015年全國(guó)住宅待售面積繼續(xù)高位攀升，全國(guó)住宅市場(chǎng)去庫(kù)存壓力依然較大。在需求大量釋放及供應(yīng)端減量的雙重作用下，去庫(kù)存效果顯現(xiàn)，多地庫(kù)存量下滑。在全國(guó)庫(kù)存量上漲的背景下，一線及大部分重點(diǎn)城市庫(kù)存量減少，說(shuō)明三四線城市庫(kù)存量未減反增，整體來(lái)看城市間分化明顯。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)住宅庫(kù)存量上漲8%。在一線及所監(jiān)測(cè)省會(huì)城市中，武漢、天津一手住宅庫(kù)存量最高，武漢庫(kù)存量最高達(dá)2763萬(wàn)平方米。監(jiān)測(cè)十城中七城一手住宅庫(kù)存量下跌，二城一手住宅庫(kù)存量小幅增長(zhǎng)，而南昌則相對(duì)持平。在一手住宅庫(kù)存量下跌的七城中，跌幅較大的依次是蘇州下跌32%，天津下跌19%，南京、上海下跌13%，杭州下跌7%，武漢下跌4%,北京下跌2%。另外，成都、長(zhǎng)沙的一手住宅庫(kù)存量分別上漲8%、7%。
潛在供應(yīng)：在去庫(kù)存主基調(diào)下，土地供應(yīng)量明顯收緊
2015年全國(guó)土地供應(yīng)量與成交量同比下跌，各地嚴(yán)控土地供應(yīng)量，土地供應(yīng)量收緊，同時(shí)各城市住宅用地成交下挫。土地市場(chǎng)潛在供應(yīng)端縮減，有利于住宅庫(kù)存去化。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2015年全國(guó)土地供應(yīng)規(guī)劃建設(shè)面積為6.7億平米，同比下跌18%;全國(guó)土地成交規(guī)劃建設(shè)面積為5.1億平米，同比下跌13%。
在2015年監(jiān)測(cè)的一線城市及重點(diǎn)城市中，在供應(yīng)量方面，除成都外九城土地供應(yīng)量下跌，其中上海供應(yīng)量最大為553萬(wàn)平米，同比下跌21%;長(zhǎng)沙供應(yīng)量最小為83萬(wàn)平米，跌幅最大為78%。在成交量方面，七城土地成交量下跌，三城土地成交量上漲。在成交建設(shè)面積下跌的城市中，上海成交量也最大為576萬(wàn)平米，同比下跌17%，長(zhǎng)沙成交量也最小為96萬(wàn)平米，跌幅最大為62%。在成交建設(shè)面積上漲的城市中，北京上漲6%，蘇州上漲14%，成都上漲23%。
2016樓市預(yù)測(cè)
預(yù)測(cè)一：2016年政策寬松化將延續(xù)
從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，2015年12月為期三天的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，把刺激經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)作為2016年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要目標(biāo)。顯而易見(jiàn)，穩(wěn)增長(zhǎng)是頭號(hào)課題，未來(lái)通過(guò)一切可刺激的舉措來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展是宏觀政策基調(diào)。下一步，適度寬松的貨幣政策將依然是未來(lái)經(jīng)濟(jì)刺激的重要手段，降準(zhǔn)降息等寬松化政策手段有望繼續(xù)實(shí)施，這無(wú)疑對(duì)樓市成交將產(chǎn)生利好，不論是房企開(kāi)發(fā)融資，還是購(gòu)房人按揭貸款，都將受益。
從樓市政策基調(diào)來(lái)看，去庫(kù)存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。為化解高庫(kù)存壓力，未來(lái)將有望繼續(xù)通過(guò)購(gòu)房貸首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等利好組合拳來(lái)擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
預(yù)測(cè)二：2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)分化
在宏觀政策環(huán)境利好刺激的前提下，一線城市及重點(diǎn)省會(huì)城市改善型購(gòu)房需求將持續(xù)釋放，“量增價(jià)漲”或?qū)⒗^續(xù)主導(dǎo)新房樓市。同時(shí)，還應(yīng)該看到，目前的購(gòu)房需求主要以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍，投資客逐漸隱去，房?jī)r(jià)大漲的可能性不大。對(duì)于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口流入吸引力不大的三四線城市，市場(chǎng)銷(xiāo)售仍將面臨較大壓力，存在降價(jià)走量、降低庫(kù)存、回籠資金的機(jī)會(huì)，但房?jī)r(jià)上漲仍將乏力。
(來(lái)源：新浪樂(lè)居)
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